Le convenzioni urbanistiche sono strumenti negoziali attraverso i quali il privato e la pubblica amministrazione definiscono un programma di attività urbanistiche utilizzando strumenti convenzionali in luogo dei poteri autoritativi. La convenzione urbanistica è un accordo tra un soggetto privato e un ente pubblico che disciplina la realizzazione di un intervento urbanistico, definendone gli obiettivi, le modalità di attuazione e le rispettive competenze e responsabilità. Sono regolate dalla legge n. 1150 del 1942, che le definisce come “accordi tra la pubblica amministrazione e i privati per la realizzazione di opere o servizi di interesse generale”.
Quali sono gli scopi delle convenzioni urbanistiche?
La convenzione urbanistica può diventare un presupposto necessario per interventi edilizi di una certa rilevanza. E soprattutto, la convenzione può costituire uno strumento essenziale o obbligatorio per effettuare interventi utilizzando certi tipi di Piani attuativi. Essendo un contratto fra operatori pubblici e privati in campo edilizio o urbanistico, può essere utilizzato per garantire la realizzazione di servizi e spazi collettivi, o i prezzi di vendita e locazione degli immobili. La lottizzazione convenzionata introdotta dalla legge 765/1967 mira a realizzare opere di urbanizzazione accollandone in parte l’onere agli operatori privati.
Le convenzioni urbanistiche possono essere utilizzate per realizzare una serie di obiettivi, tra cui:
- La promozione dello sviluppo economico e sociale del territorio: le convenzioni urbanistiche possono essere utilizzate per incentivare la realizzazione di interventi urbanistici che favoriscano la crescita economica e sociale del territorio, come la realizzazione di infrastrutture, la rigenerazione urbana o la creazione di nuovi servizi.
- La tutela dell’ambiente e del paesaggio: le convenzioni urbanistiche possono essere utilizzate per promuovere la tutela dell’ambiente e del paesaggio, prevedendo misure per la mitigazione degli impatti ambientali e per la valorizzazione del patrimonio paesaggistico.
- La partecipazione dei privati alla pianificazione urbanistica: le convenzioni urbanistiche possono essere utilizzate per coinvolgere i privati nella pianificazione urbanistica, rendendoli partecipi del processo decisionale e incentivandoli a investire nel territorio.
Per esempio, la convenzione potrebbe avere per oggetto un preciso disciplinare di opere di urbanizzazione previste a scomputo degli oneri concessori, relativamente ad un piano attuativo di iniziativa privata approvato.
Come funziona una convenzione urbanistica?
La convenzione deve essere stipulata tra il privato e l’ente pubblico competente, con la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Inoltre la convenzione urbanistica è documento necessario e condizionale per l’adozione dei titoli abilitativi e ne integrano il loro contenuto. La convenzione deve contenere i seguenti elementi:
- L’oggetto della convenzione, ovvero la realizzazione dell’intervento urbanistico
- Le modalità di attuazione dell’intervento, ovvero le opere da realizzare, i tempi e i costi
- Le rispettive competenze e responsabilità delle parti
- Le eventuali sanzioni in caso di inadempimento
La convenzione è un contratto con precisi rapporti e oneri La natura contrattuale della Convenzione urbanistica la rende soggetta alle stesse forme e conseguenze in materia di reciproci adempimenti. Un altro esempio di convenzione ai fini urbanistici è quella utilizzata per realizzare insediamenti di edilizia convenzionata, con la quale le parti convenute stipulano un preciso accordo. Con essa infatti abbiamo un Comune che può concedere l’area in diritto di superficie ad una cooperativa per edificare le costruzioni, disponendo una serie di condizioni e oneri a carico della stessa cooperativa costruttrice. La stessa convenzione conterrà anche ulteriori condizioni permanenti anche dopo l’ultimazione delle opere e cessione ai soggetti terzi (prezzo massimo di cessione, locazione a prezzi calmierati, ecc).
Quali sono i vantaggi delle convenzioni urbanistiche?
Le convenzioni urbanistiche presentano una serie di vantaggi, tra cui:
- La flessibilità: le convenzioni urbanistiche consentono di adattare l’intervento urbanistico alle esigenze specifiche del territorio e delle parti coinvolte.
- La semplificazione delle procedure: le convenzioni urbanistiche possono semplificare le procedure amministrative necessarie per la realizzazione dell’intervento urbanistico.
- Il coinvolgimento dei privati: le convenzioni urbanistiche possono favorire il coinvolgimento dei privati nella pianificazione urbanistica e nell’attuazione degli interventi.
Di contro deve essere redatta con molta attenzione, proprio per la rilevanza degli effetti che ne derivano; incompletezze e parti non chiare potrebbero lasciare il campo libero a possibili contenziosi, tenuto conto che ulteriori adempimenti non dichiarati possono costituire un costo e un peso per almeno una delle parti in gioco.
Alcuni esempi
Tra gli esempi più comuni di convenzioni di tipo urbanistico si possono menzionare:
- Le convenzioni per la realizzazione di opere pubbliche: queste convenzioni sono stipulate tra il privato e l’ente pubblico per la realizzazione di opere pubbliche, come strade, ponti, scuole o ospedali.
- Le convenzioni per la riqualificazione urbana: queste convenzioni sono stipulate tra il privato e l’ente pubblico per la riqualificazione di aree degradate, come quartieri storici o aree industriali dismesse.
- Le convenzioni per la tutela ambientale: queste convenzioni sono stipulate tra il privato e l’ente pubblico per la tutela dell’ambiente e del paesaggio, come la realizzazione di aree verdi o la riqualificazione di aree naturali.
Conclusioni
Le convenzioni urbanistiche sono strumenti flessibili e utili per la realizzazione di interventi urbanistici di interesse pubblico. Consentono di adattare l’intervento alle esigenze specifiche del territorio e delle parti coinvolte, di semplificare le procedure amministrative e di favorire il coinvolgimento dei privati nella pianificazione urbanistica.
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